오늘은 요즘 임차인과 임대인이 꼭 알아야 할 주택임대차에 대한 부분을 알아보려고 합니다. 집주인 변경 시 이사, 묵시적 갱신, 경매와 우선변제, 주택임대차 계약의 신고 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 계약기간이 끝났는데 아무말 없다면 계속 살 수 있습니다.
임대인이 계약기간 종류 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경해야 재계약하겠다는 통지를 하지 않았고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 임대인에게 별다른 통지를 안 한 경우 원래 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
2. 살고 있던 집이 경매에 넘어간 경우 확정일자를 받은 임차인은 우선변제 받을 수 있습니다.
대항력(입주 및 전입신고)을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받았다면 우선변제권을 가지게 되므로, 경매절차에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.
또한 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인이라면 보증금 중 일부를 다른 모든 권리자에 최우선 하여 변제받을 수 있습니다.
| 소액임차인 범위 | 최우선변제금 | |
| 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 | 5천만원 이하 |
| 과밀억제권역(세종,용인,화성,김포) | 1억 3천만원 이하 | 4천 3백만원 이하 |
| 광역시/안산,광주,파주,이천,평택 | 7천만원 이하 | 2천 3백만원 이하 |
| 기타 | 6천만원 이하 | 2천만원 이하 |
3. 주책 임대차계약도 신고해야 합니다.
수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종시 및 도의 시에서 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 임대차 계약을 한 경우 30일 내에 관할 주민센터 또는 온라인(부동산 거래 관리시스템)을 통하여 신고해야 합니다. 이때 계약서를 첨부하면 확정일자도 자동으로 부여되므로 편리합니다.
계약을 갱신한 경우에도 신고해야 하며, 신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과된다는 점 잊지 마시기 바랍니다.
여기서 아셔야 할 것 하나는 갱신을 할 때 금액의 변동이 없을 때에는 신고의 대상이 되지 않습니다.
간단한 문제의 경우는 혼자 충분히 처리할 수도 있지만, 절차적인 문제로 고민이 많거나 더욱 복잡한 임차/임대 과계가 있을 때는 법률사무소 또는 공인중개사의 상담을 통해 해결해 보는 것이 둘러가지 않고 정확하게 처리할 수 있는 방법입니다.
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