오늘은 주택임대차 상식(1)에 이어 계약갱신요구권, 재계약 시 보증금의 인상, 보증금 못 받은 상태로 이사하는 경우에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
1. 계약갱신요구권이란 무엇인가?
임차인은 임대인에게 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 게약을 갱신할 것을 1회에 한해서 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
임대인은 다음의 경우를 제외하고 이를 거절 할 수 없습니다.
- 임차인이 월세 2회분 이상 미납한 경우
- 고의 또는 중과실로 목적물 파손의 경우
- 본인(집주인) 또는 그 부보, 자녀가 실제 거주하려는 경우
2. 임대인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절한 후 다른 사람에게 임대했을 때?
다음의 경우에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임차인의 갱신요구를 거절한 임대인이 실제 거주하지 않은 경우
- 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람(제3자)에게 임대하였을 경우
3. 계약갱신요구권 행사를 금지하는 특약?
임대차계약 시에 임대인의 요구로 추후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 넣었다면 이것은 임차인에게 불리한 것이므로 '계약갱신요구권 행사 금지에 대한 특약사항'이 있더라도 '무효'가 됩니다.
4. 재계약하면서 보증금을 인상한 경우 꼭 지켜야 할 것.
- 인상한 액수에 대한 임차계약서를 꼭 작성하고 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 그날부터 증액분에 대한 우선변제권을 가집니다.
- 기존 임대차계약서는 절대로 폐기해서는 안됩니다.
확정일자 받는 곳 : 관할 주민센터, 모든 등기소
5. 임대인(집주인)에게 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나간다면?
임차주택의 주소지 관할 법원에 주택임차권등기명령신청을 하여 그에 따른 등기를 마치면 이사하고 난 후 주민등록을 다른 곳으로 이전하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
이상 기본적인 임대차계약 시의 필요한 상식에 대해서 알아보았습니다.
간단한 문제의 경우는 혼자 충분히 처리할 수도 있지만, 절차적인 문제로 고민이 많거나 더욱 복잡한 임대/임차 관계가 있을 때는 법률사무소나 공인중개사의 상담을 통해 해결해 보는 것이 둘러가지 않고 정확하게 처리할 수 있는 방법입니다.
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